COMMENT OPTIMISER SON CHOIX PAR UN EXEMPLE
Dans le cadre de la préparation à la décision d'investissements, nous avons deja fait un premier envoi sur la Base des Investissements que vous retrouverez sur notre site suivant le lien ci-dessus. I convient maintenant de donner deux exemples d'investisseurs sur un même bon produit. L'un va pleinement en profiter, l'autre va pratiquement se ruiner s'il n'a pas d'arrières solides.
Sans entrer dans les détails, nous prendrons deux investisseurs en immobilier, dans le cadre des lois françaises. Cela est évidemment transposable dans d'autres domaines pour d'autres investissements, et pour d'autres pays.
Monsieur Cellier et Monsieur Léger ont tous deux une situation économique confortable et disposent de suffisamment d'économies pour acheter un appartement à l'aide d'un prêt bancaire et avec un paiement initial minimal.
Monsieur Cellier obtiendra un appartement, soit qu'il habitera à sa retraite, soit qui lui constituera un complément de retraite de par une location. Par contre, Monsieur Léger va voir son appartement saisi et va devoir continuer à payer des mensualités pour terminer son emprunt.
A quoi tient cette différence d'évolution ?
Une publicite ou un conseil d'"ami"ont laisse entrevoir à Monsieur Léger de juteux bénéfices, en gros suivant l'expression: « Achetez un appartement dans le cadre de la loi X…, et vous paierez moins d'impôts ». Cela est parfaitement vrai, à deux remarques près :
1) L'appartement doit être loué en continu pendant 9 ans. Cela peut avoir des implications importantes, d'où :
2) L'appartement peut avoir été acheté, par exemple, dans une zone dite « de développement économique » souvent imaginaire. Dans ce cas, (voir paragraphe 1), Monsieur Léger pourra avoir beaucoup de mal à trouver des locataires, et il devra neanmois payer ses mensualités à sa banque, sans aucune compensation possible. Pour fixer les idées, imaginez que Monsieur Léger gagne 3.000 € par mois et qu'il doive rembourser 1.000 € par mois sans aucune compensation, ni en réduction d'impôts, ni en revenus de location…
3) Peut-être le vendeur, pour le convaincre, lui a-t-il proposé un contrat pour prendre en charge la gestion de l'appartement ; mais s'il ne trouve pas de locataire, que peut faire Monsieur Léger ? En principe ce vendeur ne met pas d'obligation de résultat dans son contrat.
Ce type de situation n'est pas tres rare.
Peut-être que Monsieur Cellier a été aidé par une chance unique. Peut-être a-t-il suivi inconsciemment les règles décrites ci-dessous.
La première règle est que, avant d'investir, INVESTISSEZ-VOUS. Oui, mais comment faire, car vous avez éventuellement confié la gestion de votre patrimoine à un Conseiller, justement pour éviter de vous impliquer dans les choix d'investissements.
Dans l'exemple cité, Monsieur Léger aurait du, tout d'abord, se rendre sur les lieux de la construction. Parfois ces lieux se trouvent à de grandes distances de votre domicile. Si vous ne pouvez vous déplacer, alors renoncez à cet achat. Ensuite, il convient d'interroger les gens du quartier, en particulier les personnes âgées et les commerçants, sur leur impression et l'évolution du quartier, sa sécurité, ses perspectives économiques, la qualité des habitants, les moyens de transports, etc … Iriez-vous habiter dans l'appartement que vous souhaitez acheter?
N'hésitez pas à essayer d'obtenir des renseignements sur le constructeur et le vendeur ; essayez d'avoir leur historique, leur force financière, quitte à le leur demander, etc … En général, ils disposent de prospectus souvent simples (vérification la moins bonne) et de références qu'il faudrait essayer de vérifier. Tout cela peut se faire en quelques jours, mais cela en vaut la peine.
Enfin, le vendeur, avant que vous n'ayez trouvé de locataire éventuel, va peut-être vous calculer vos réductions d'impôts. Cela risque de vous faire saliver. Attention !!! Le vendeur utilise souvent la méthode du prêt « in fine ». En gros, tous les mois, vous remboursez uniquement des intérêts ; ces intérêts sont déductibles des revenus fonciers lors de votre déclaration d'impôts sur les revenus. Dans l'exemple "in fine", vos intérêts mensuels se monteront à 1.000€, et vous ne remboursez aucun capital… Ce capital, vous le retrouverez en plaçant votre somme d'argent initiale indiquée plus haut à un taux d'intérêt conséquent, si possible, pendant la période prévue des remboursements des intérêts de la banque. Au bout de cette période, vous remboursez à la banque le capital emprunté, avec le capital épargné qui a cru avec le taux d'intérêt auquel il a été placé. Ce type de prêt, pas très courant, ne convient qu'aux gros contribuables.
Je pense vous avoir donné quelques lignes directrices pour prendre un minimum de précautions dans ce cas particulier. Pour les autres types d'investissements, il existe aussi des précautions à prendre, et nous y reviendrons, car qui mieux que vous, peut prendre soin de votre argent, de votre patrimoine. Le Conseiller Financier est là pour vous aider à prendre les décisions, mais vous aussi devrez assumer votre part de responsabilité.
